گۆران نیوز – در سال‌های اخیر، افزایش حساسیت نسبت به ایمنی حریق و صرفه‌جویی در مصرف انرژی، منجر به اجرای دقیق‌تر مباحث سوم و نوزدهم مقررات ملی ساختمان شده است. یکی از نتایج اجرایی این مقررات، الزام به جداسازی فضای لابی آسانسور از راه‌پله در ساختمان‌ها و حتی بعضاً موجود است. این در حالی است که از منظر مالکیت، فضای لابی آسانسور عموماً جزء مشاعات ساختمان تلقی شده و انجام تغییراتی در آن بدون رضایت همه ساکنان، ممکن است منجر به بروز اختلاف و تعارض حقوقی گردد.
تحلیل مقررات ملی ساختمان (مباحث ۳ و ۱۹):
مبحث سوم (حفاظت ساختمان‌ها در برابر حریق): صراحتاً بیان می‌دارد که جهت کنترل دود و جلوگیری از انتقال حریق، لازم است فضای لابی آسانسور از فضای راه‌پله مجزا گردد. این الزام می‌تواند با دیوار مقاوم در برابر آتش یا درب ضد دود محقق شود.
مبحث نوزدهم (صرفه‌جویی در مصرف انرژی): این مبحث نیز جداسازی فضاها را در راستای کنترل هوای داخل ساختمان و جلوگیری از اتلاف انرژی ضروری می‌داند.
بنابراین از منظر فنی، ایجاد درب یا جداکننده بین لابی آسانسور و راه‌پله یک الزام ایمنی و انرژی‌محور است.
تحلیل حقوقی و مالکیتی:
طبق قانون تملک آپارتمان‌ها، مشاعات ساختمان مانند لابی، راه‌پله و آسانسور در تملک مشترک تمامی مالکان است و هیچ‌یک از ساکنین نمی‌تواند به‌طور مستقل در این فضاها دخل و تصرف کند.
بنابراین اگر مالکی اقدام به قفل درب یا مسدود کردن دسترسی بین راه‌پله و لابی آسانسور نماید، بدون رضایت سایر مالکان، این اقدام تصرف عدوانی در فضای مشاع تلقی شده و قابلیت پیگیری قضایی دارد.
تعارض با نقشه‌های مصوب شهرداری:
چنانچه در نقشه‌های مصوب شهرداری، فضای لابی آسانسور و راه‌پله به‌صورت باز یا بدون جداکننده طراحی شده باشد، ایجاد جداسازی (نظیر نصب درب) تغییر در نقشه مصوب محسوب می‌شود و نیازمند اخذ مجوز مجدد از شهرداری است.
در غیر این صورت، ممکن است این تغییر به عنوان تخلف ساختمانی محسوب و به کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری ارجاع شود.
از نظر مراجع نظارتی شهرداری (شهرسازی)، این نوع تغییر بدون مجوز تخلف محسوب می‌شود، حتی اگر به استناد مبحث سوم و نوزدهم انجام شود.
سناریوهای خاص و موارد اختلافی:
۴.۱. جداسازی توسط یک واحد در ساختمان چندطبقه:
در حالتی که یکی از واحدها (مثلاً طبقه دوم) بدون توافق سایرین، بین راه‌پله و لابی آسانسور درب نصب کرده و مسیر دسترسی را مسدود کند:
سایر واحدها می‌توانند به استناد قانون تملک آپارتمان‌ها، دادخواست رفع مانع و بازگرداندن وضعیت به حالت اولیه را در دادگاه حقوقی مطرح کنند.
شهرداری نیز در صورت دریافت گزارش، می‌تواند پرونده را به کمیسیون ماده ۱۰۰ ارجاع دهد.
۴.۲. استناد مالک به مبحث سوم و نوزدهم:
اگر مالک مدعی شود که جداسازی بین آسانسور و راه‌پله مطابق مقررات ملی ساختمان و الزامی است، باز هم اقدام وی در صورتی که بدون هماهنگی با سایر مالکان و بدون مجوز شهرداری باشد، از نظر حقوقی قابل دفاع نیست.
رأی بلامانع کمیسیون ماده ۱۰۰ و محدودیت آن:
در صورتی که کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری با استناد به مبحث سوم و نوزدهم، رأی به بلامانع بودن نصب درب یا جداسازی فضای آسانسور از راه‌پله بدهد:
این رأی صرفاً از منظر ضوابط فنی و مقررات شهرسازی معتبر است.
اما از نظر حقوق مشاع، چنین رأیی نمی‌تواند تصرف در مشاعات را مشروع جلوه دهد.
سایر مالکان همچنان حق دارند از طریق دادگاه حقوقی اقدام کرده و خواهان رفع تصرف شوند.
پیامد ایمنی در صورت انسداد مسیر دسترسی:
یکی از اشکالات جدی که در نتیجه اجرای نادرست این جداسازی ممکن است رخ دهد، عدم دسترسی به راه‌پله در مواقع اضطراری مانند خرابی آسانسور یا آتش‌سوزی است.
در صورت نصب غیر اصولی درب یا انسداد کامل، افرادی که داخل لابی آسانسور گرفتار شوند ممکن است مسیر فرار ایمن نداشته باشند.
این موضوع می‌تواند خلاف هدف مبحث سوم که حفظ جان ساکنان است تلقی گردد و نیاز به بازنگری در شیوه اجرای ضوابط داشته باشد.
لزوم بازنگری در مباحث سوم و نوزدهم:
با توجه به این تعارضات:
مباحث سوم و نوزدهم نیازمند تدوین تبصره‌های روشن در خصوص نحوه اجرای جداسازی در فضاهای مشاع هستند.
در ساختمان‌های قدیمی یا تک‌واحدی در هر طبقه، باید ضوابط ویژه‌ای تدوین شود تا هم ایمنی حفظ شود و هم حقوق سایر مالکان تضییع نگردد.
پیشنهادها و راهکارهای اجرایی:
بازنگری مقررات اجرایی مبحث ۳ و ۱۹ با مشارکت سازمان آتش‌نشانی، نظام مهندسی، و وزارت راه و شهرسازی
تدوین دستورالعمل تفسیری برای چگونگی جداسازی فضای لابی آسانسور در ساختمان‌های قدیمی
الزام به هماهنگی بین نقشه‌های معماری تأییدشده شهرداری و ضوابط مباحث مقررات ملی
پیش‌بینی مکانیسم مصالحه در صورت اختلاف بین ساکنین در آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها
الزام درج نحوه جداسازی در نقشه‌های تأییدی قبل از صدور پروانه
مداخله شورای معماری و کمیسیون ماده ۵ استان برای تعریف جزئیات اجرای مقررات در طرح‌های جامع و تفصیلی
ضمیمه حقوقی: اعتبار رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ در مقابل حقوق مشاع
در صورتی که کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری، با استناد به مباحث سوم و نوزدهم مقررات ملی ساختمان، رأی به قانونی بودن یا بلامانع بودن جداسازی فضای بین آسانسور و راه‌پله صادر کند، این رأی صرفاً در چارچوب ضوابط فنی، ایمنی و مقررات شهرسازی شهرداری معتبر است.
اما باید توجه داشت که:
کمیسیون ماده ۱۰۰ صلاحیت رسیدگی به دعاوی مالکیت، تصرفات مشاعی یا تضییع حقوق سایر مالکان را ندارد.
لذا چنین رأیی به‌هیچ‌وجه نمی‌تواند مجوز قانونی برای تغییر در فضاهای مشاع ساختمان توسط یک مالک بدون رضایت سایر مالکان تلقی شود.
در صورت اعتراض سایر مالکین، موضوع می‌تواند از طریق مراجع قضایی و با استناد به قانون تملک آپارتمان‌ها پیگیری شود.
گاه یک ایده کوچک می تواند موجب تغییر بزرگ در شهر شود.
راشد سازوری کارشناس ارشد جغرافیا و برنامه ریزی شهری
خانم پرنگ مجیدی(ارشد مدیریت اجرایی)